נחלות

נחלה במושב הינה נכס ייחודי בעיקר בשל גודלה אשר יכול להגיע לעשרות דונמים ולכלול זכויות בנייה רבות למגורים, פעילות חקלאית פעילות עסקית (פל"ח) ועוד.

בעלי הנכס לעיתים אינם מודעים לזכיותיהם או לחובותיהם שיכולים להגיע לסכומי עתק.

בעת הערכת שווי של נחלה המהווה נכס מקרקעין ייחודי ומורכב יש צורך להתחשב בפרמטרים רבים ביניהם: הסכם המשבצת של האגודה מול המנהל, הרכב נחלה, פוטנציאל תכנוני, זכויות הבנייה המותרות בחלקה א' – והשימושים המותרים בחלקות ב' ו-ג'. כמו כן, ביצוע אומדן שווי עבור נחלות כרוך בהבנה והיכרות מעמיקה סביב החלטות רשות מקרקעי ישראל, ולכן הערכות שווי מסוג זה נחשבות למורכבות בהרבה יותר משמאות עבור נכס רגיל.

הערכת שווי נחלה תכלול בין השאר בחינה מדוקדקת של סביבת הנכס, מיקום הנחלה ביחס למושב (קירבה למבנה ציבור, בית עלמין, קירבה למתח חשמל, גני ילדים ועוד), בדיקת חריגות בניה והאפשרות להכשרתן (השוואה בין השטח הרשוי למבנה מול הבנוי בפועל) בדיקת המצב המשפטי ופוטנציאל תכנוני.

תשלומים לרשות מקרקעי ישראל

בעת מכירת נחלה קיימים תשלומים רבים אשר משולמים לרשויות, מה שעלול להפחית משמעותית את הסכום אשר יקבל המוכר בעת ביצוע העסקה. הערכת שווי שמאית במקרה זה הינה הכרחית (!!) לצורך הבנת כדאיות העסקה היות וכוללת בתוכה את כל צפי התשלומים השונים בגין ההליך ועד קביעת סכום הנטו שיישאר למוכר.

בהתאם להחלטות החדשות של רמ"י, ניתן גם לפצל מגרש מהנחלה. משרדנו מלווה בעלי נחלות בעת ההליך משלב התכנון ועד לשלב האחרון, קבלת חוזה חכירה מרמ"י. חוות דעת שמאית במקרה זה תהיה תכלול ותאמוד את התשלומים הצפויים, יתרונות, חסרונות וכדאיות ואופן ההליך.

הערכות שווי לבתי מגורים בהרחבות

בתי מגורים צמודי קרקע במושבים מושפעים מזכויות הבניה שנרכשו מרשות מקרקעי ישראל ולהן השפעה ישירה על שווי בית המגורים, הערכת שווי שמאית במקרה זה תבחן את בדיקת ההיתרים שהתקבלו אל מול הבניה הקיימת בפועל, עלויות הסדרה והתאמתם להיתר.