ירידת ערך ופיצויי הפקעה

ירידת ערך ופיצוי הפקעה

שמאי מקרקעין מוסמך לקבוע את מידת ירידת הערך שנגרמה בנכס ולתרגמה לערך כספי. שמאי מקרקעין מקצועי ואמין יוכל לנתח בצורה יסודית מאוד את המקרה הספציפי.

קיימים כמה סוגי ירידת ערך עיקריים:
1. ירידת ערך של שווי קרקע היכולה להיפגע מתכנית בניין עיר חדשה שאושרה לאחרונה, כגון אם ליד הנכס שלכם בנו בית ספר, בניין מסחרי, תחנת רכבת, מרכז מסחרי, כביש סואן ועוד.

התביעה מוגשת לוועדה המקומית לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

2. ירידת ערך עקב ליקויי בניה ממשיים שהנם מהותיים, או אי עמידה בתנאי חוזה המכר או בדברים אשר הובטחו ע"י הקבלן.
בגין ירידת ערך זו במקרקעין, אתם זכאים לקבל פיצויים לא מבוטלים.

פיצויי הפקעה

הפקעה של מקרקעין בישראל היא העברה כפויה בתמורה או ללא תמורה של מקרקעין. ההפקעה מתבצעת על פי חוק על ידי רשויות המדינה. ההפקעה יכולה להתבצע על ידי הועדה המקומית לתכנון ובנייה, החברה הלאומית לדרכים (מע"צ), חברת החשמל ורשויות ציבוריות אחרות למטרות שהוגדרו בחוק כמו דרכים, גנים, שטחי נופש, שמורות טבע, ספורט, נמלים וכו'.

כל הרשויות המפקיעות חייבות בתשלום מלא עבור "מחוברים" (שהם מבנים, גידולים, מתקנים וכל דבר אחר המחובר חיבור של קבע לקרקע). בנוסף חייבות הרשויות המפקיעות בפיצוי עבור הקרקע בניכוי חלק ממנה שבה הכיר החוק. החלק שאינו חייב בפיצוי בהפקעות לפי חוק התכנון והבניה הינו עד 40% משטח החלקה. החלק שאינו חייב בפיצוי בהפקעות לפי פקודת הדרכים ומסילות הברזל ופקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) הינו עד 25% משטח החלקה.

חשוב לגשת לשמאי מקרקעין מומחה כבר עם קבלת ההודעה על הפקעה השמאי יבחן את מכלול ההיבטים של ההפקעה ויכין דוח מפורט לשווי שוק של המרכיבים בגינם מתחייב פיצויי בהתאם לחוק והתקנות הרלוונטיות.

תביעת פיצויים לפי סעיף 197 

שמאי מקרקעין מקצועי נדרש לדעת את זכאותכם לקבלת פיצוי בגין ירידת ערך במקרקעין.

חוק התכנון והבנייה קובע בסעיף 197 את העקרון העומד בבסיס תביעה לפיצוי בגין ירידת ערך עקב אישור תכנית מתאר, כדלקמן: "נפגעו ע"י תוכנית , שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התוכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התוכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהוועדה המקומית.
בעל המקרקעין או בעל זכות אחרת בנכס יהיה זכאי לקבל פיצויים גם כאשר קיים שינוי הייעוד בתוכנית והוא נעשה למטרה של הפקעה בעתיד. הזכות שלכם לפיצויים עם מתן התוקף לתוכנית החדשה ללא קשר למועד ההפקעה בפועל, שכן, הנזק הנגרם עקב השינוי הייעוד הוא נזק מידי.

לכן תוכל הוועדה המקומית, שרוצה להפקיע מקרקעין בתשלום פיצויים בשיעור מינימלי, ללכת בדרך פשוטה זו: תחילה לשנות את ייעוד המקרקעין לייעוד של הפקעה ואחר כך להפקיעם. במצב זה, היא תהיה פטורה, הן מחובת תשלום הפיצויים בגין שינוי הייעוד לפי חוק התכנון והבניה, והן מעולו של החוק שמכוחו נעשתה הפקעה למרות שהגוף המפצה הינו הוועדה המקומית. הפיצוי ניתן בגין הפגיעה בערך המקרקעין כתוצאה מאישור התכנית הפוגעת.