הערכת שווי נכס
מקצועית של שמאי מקרקעין
הערכת שווי נכס :
להערכת שווי נכס ישנה חשיבות רבה. במשרדנו יערכו עבורכם הערכת שווי נכסים בצורה הכי מקצועית אובייקטיבית ומדויקת עבור מגוון צרכים ומטרות. ההערכה מוצעת עבור סוגים רבים ושונים של נכסים לרבות דירות מגורים, בנייני מגורים ודירות, נכסי מסחר ותעשייה, קרקעות, מגרשים, בתי מלון, תחנות דלק, חניונים ועוד.
סוגי הערכות שווי נכס למטרות השונות:
- הערכת שווי לפני רכישת נכס (שומה טרום רכישה).
- הערכת שווי למכירת נכס לרבות היבטי מיסוי.
- חוות דעת לבית משפט/ חוות דעת מומחה.
- הערכת שווי לצורך פירוק שיתוף (גירושין).
- הערכת שווי דירות ירושה לצורך חלוקת העיזבון בין יורשים או מכירת הנכס לצד ג'.
המטרה בהערכת שווי הנכס היא למעשה לתת לכם ידע רחב על הנכס בצורה הכי מדויקת ומקצועית של שמאי מקרקעין. הערכת השווי מתבססת על מספר פרמטרים שהם המשפיעים המרכזיים על מחירי הדירות השונים והם אלו אשר מרבית האנשים אכן מביאים בחשבון בעת קביעת שווי הנכס.
הפרמטרים העיקרים הם:
מיקום הנכס, גודל הנכס, קומה, מעלית, חניה, גיל הבניין, הצמדות (חניה/מחסן/מרפסת), מצבו התחזוקתי של הנכס.
פרמטרים אלו ועוד מהווים שיקולים משמעותיים בעבור אנשים רבים אשר באים לידי ביטוי גם במחיר הנכס.
יחד עם זאת, כשמדובר בהערכת שווי נכס, צריך לבצע זאת במקצועית מכיוון שכל דבר יכול להשפיע ישירות על שווי הנכס,
לכן חייבת להתבצע הערכת השווי בצורה מקצועית ומדויקת על ידי שמאי מקרקעין.
איסוף נתונים מקיף, וביצוע ניתוח אינטגרטיבי לנכס.
לצורך הערכת שווי של נכס מבצע השמאי מגוון רחב ומקיף של פעולות וניתוחי מידע לצורך הערכת שווי הנכס, המתחיל בביקור פיזי בנכס.
במהלך הביקור של השמאי בנכס, מבצע שמאי המקרקעין שורה של מדידות ואבחנות על הנכס שלכם.
הקירבה של הנכס לשירותים קהילתיים ועוד שורה ארוכה של פרמטרים אלו גורמים המשפעים של הערכה של הנכס שלכם שיש לקחת בחשבון
בעת וביצוע הערכת שוויו. את כל הנתונים הללו, לוקח השמאי למשרדו ומבצע אינטגרציה עם נתונים נוספים אותם
הוא שולף ממאגרי מידע של הממשלה ושל הרשות המקומית שבתחומה ממוקם הנכס.
בסופו של התהליך צריך השמאי לנקוב במספר המשקף את שוויו של הנכס, וזאת על פי הערכותיו המקצועיות בהתחשב כל הפרמטרים המצויים
בנכס לאחר בדיקה מקיפה שביצע השמאי בזמן הסיור בנכס שלכם.
חוות דעת לבית משפט/חוות דעת מומחה
לעיתים קרובות, ובמסגרת הליכים משפטיים שונים, לרבות דירות ירושה ועיזבון לצורך חלוקה בין יורשים, או הערכת נכס לצורך פירוק שיתוף (גירושין),
נדרשים הצדדים להגיש חוות דעת שמאית על ידי מומחה מטעמם, כדי להוכיח טענות שכרוכות במומחיות מיוחדת.
מתי נדרש שמאי מקרקעין להגיש חוות דעת לבית המשפט?
חוות דעת שמאית לבית משפט נדרשת במספר מקרים, כמו למשל:
כאשר בעל דין נדרש להוכיח שווי נכס, ירידת ערך נכס (כתוצאה מליקויי בניה או מסיבות אחרות), לצורך חלוקה של הנכס בין יורשים,
או הערכת נכס לצורך פירוק שיתוף (במקרה גירושין, או פירוק שיתוף במקרה של סכסוך עסקי) ועוד..
להלן מס' דוגמאות אשר נדרשות לחוות דעת משפטית:
- הערכת שווי נכסים לצורך פירוק שיתוף (גירושין).
- דירות ירושה ועיזבון לצורך חלוקה בין יורשים.
- אומדן שווי דמי שכירות ראויים (לדוגמא: כאשר מדובר באיחור במסירת דירה).
- שווי נכס הנמכר במכירה כפויה/ מכירה מהירה. לדוגמא: כינוס נכסים, הוצאה לפועל.
- תשלומי איזון בין שותפים בנכס.
- ירידת ערך בנכס מסיבות שונות (פגיעה בפרטיות, פגיעה בנוף).
- הערכת שווי עבור עבודות בניה שבוצעו בפרויקט בניה להתחשבנות בין מזמין/יזם לקבלן בגמר פרויקט.
- בדיקות איכות עבור דירות מגורים ונכסי נדל"ן אחרים לאחר גמר הבניה, או במהלך הבניה עצמו.
- הערכה של נזקים כתוצאה מבניה לקויה, נזקי טבע, שריפות, רשלנות ועוד..
- הערכת שווי דיירות מוגנת או את זכויות הבעלים בנכס התפוס על ידי דייר מוגן.
- הערכת שווי עבודות שיפוץ נכסי נדל"ן, דירות וכו', הערכת שווי עבודות עבור מס שבח.
- שווי הנכס במצבו או במצבים שונים (לאחר תמ”א, שווי הקרקע בלבד וכו’).
- כל מקרה שיש צורך לבית המשפט לעשות שימוש בחוות הדעת.
במקרים כאלו, נדרש חוות דעת משפטית משמאי מומחה ומוסמך אשר בקי ומקצועי בתחום שמאות המקרקעין.
שימו לב כי ללא חוות דעת מומחה של שמאי מקרקעין לא יכול בעל הדין להוכיח את טענותיו בהליך המשפטי כנגדו.
מטרת חוות דעת המשפטית היא לאפשר לבית המשפט לקבל שקיפות מלאה מבחינת המידע, הנתונים והעובדות לגבי הנכס
ובנושאים מקצועיים שאינם בידי בית המשפט וכך לסייע לבית המשפט להגיע למסקנה משפטית נכונה,
לשם כך חוות דעת צריכה להיות מקצועית ומדויקת ומנומקת תוך התייחסות פרטנית ומפורטת על כך הסוגיות הקשורות
לנכס שבו נדרשת חוות הדעת המשפטית .
שמאות מוקדמת לפני רכישה (טרום רכישה)
נדרשות לא מעט בדיקות חשובות שיש לבצע לפני רכישת נכס (בדיקות תכנוניות, משפטיות, בדיקות רישוי וכמובן ניתוח נתוני השוואה)
שאדם אשר לא בקיא בתחום, עלול לטעות ולהסתפק בבדיקות לא מעמיקות דיו, ומכאן ועד ביצוע עסקה לא טובה עבור רוכש פוטנציאלי הדרך קצרה.
יש גם לשים לב לניואנסים בין הערכות שווי שניתנות ע"י יועצי נדל"ן, שלא תמיד יורדים לרזולוציות שהשמאי יורד אליהן.
כמו כן לעיתים על מנת להבטיח את "הבלעדיות של הלקוח" הם מצהירים על שווי נכס בעוד שלא נבדקו כל הפרמטרים שצוינו לעיל
(מצב תכנוני, חריגות בניה וכו'). לעומת זאת, שמאי המקרקעין איננו פועל מתוך אינטרסים אישיים והשמאי משתמש בכישוריו
ובניסיונו בתחום המקרקעין על מנת להעריך את שוויו של הנכס ללא השפעת גורמים חיצוניים ולאחר בדיקות רבות ומקיפות.
כשם שאדם עושה עסקה על רכישת מוצר יקר ערך כזה או אחר, הוא בודק ומברר ועושה את כל הבדיקות לפני רכישת המוצר,
קל וחומר כשמדובר בעסקה של רכישת דירה או נכס מקרקעין כזה או אחר. בוודאי שאף אחד לא ירצה לשלם כסף מעבר למה ששווה הנכס,
ובוודאי לא סכומים של עשרות ואף מאות אלפי שקלים.
תהליך לקיחת משכנתא
דבר חשוב נוסף שיש לקחת בחשבון הוא השלב הבא לאחר רכישת הנכס והוא קבלת המימון ע"י הבנק.
בעת לקיחת המשכנתא מהבנק עבור הנכס אותו הוא רכש, הבנק לא יממן את חלקו של הבית אשר מעל שוויו האמיתי ולכן הלקוח/הרוכש
יידרש להביא הון עצמי אשר לא תמיד הוא לקח בחשבון שהוא יצטרך לגייס.
לכן שווה להשקיע עוד קצת, כדי להיות רגועים ולדעת שעוסקים את העסקה בבטחה במיוחד כשחלק מהתהליך כרוך בלקיחת משכנתא.
למשרדנו ניסיון רב של שנים בתחום השמאות מקרקעין, בעזרת ליווי צמוד של שמאי מקרקעין מטעמנו יאפשר לכם לבדוק את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט ולבצע את ההליך בראש ״שקט״ ובביטחון מלא.
